復活舊工業區

“產業、城市、環境和人四位一體,搭建產業升級平臺、完善城市功能”,這就是東莞“三舊”改造要達到的目標。

然而,以制造業起傢的東莞在過去幾年的“三舊”改造中,其產業指導方向一直模糊,以至東莞的城市轉型一度陷入誤區,“三舊”改造也因此陷入瞭9成報批項目集中在房地產領域的尷尬局面。

這顯然不利於東莞的下一步發展。從定位上講,“三舊”改造可算是廣東省現代城市革新的發力點。對東莞來說,有望為其解決過去30年城市無序發展的歷史遺留問題,亦是實現城市和產業更新的新引擎。東莞“三舊”改造的每一個新進展,都台北靜電油煙機租賃是社會關註的焦 點。

為此,東莞於今年9月1日實施的《加快推進“三舊”改造促進產業轉型升級的若幹意見》(下稱《意見》),首次在“三舊”改造中引入瞭“工業地產”理念,鼓勵和推動舊廠房的轉型升級。這意味著東莞在“三舊”改造上終於找到瞭屬於自己的方向,摸索出瞭自己獨特的“三舊”改造模式。

“新規鼓勵多開發工業地產,整合改造舊廠房用地,發展傳統優勢產業、制造業、高新技術產業和生產性服務業項目(以下簡稱‘產業類項目’),改變東莞過去30年來的粗放發展模式,以產業發展帶動城市轉型升級。”東莞市“三舊”改造領導小組辦公室綜合協調組組長張映強在接受采訪時表示。

盤活工業地產

早前,東莞的“三舊”改造並沒有太強的產業指導目標,最終有高達9成的“三舊”改造做的是房地產,由此導致東莞“三舊”改造推進不暢、緩慢,規劃部門為此大為頭疼。

缺乏產業指導的城市轉型顯然面臨瓶頸,這也是《意見》出臺的根本所在。

《意見》明確提出瞭“三規融合”的意見,以強化城市規劃的引領作用,即將城市規劃、產業規劃和土地利用總體規劃有機結合,劃定各鎮街改造的核心區、產業聚集區、產業結構轉型升級區,有利地推動“三舊”改造進程。

而此次成為各界焦 點的,是東莞首度引入的“工業地產”概念。

《意見》重點強調“三舊”改造要“優二強二”,即發展產業類項目,包括傳統優勢產業、先進制造業、高新技術產業和生產性服務業項目;采取融入工業地產的理念,在拆除和建設階段分別進行補助;鼓勵和推動舊廠房的轉型升級等。

“畢竟東莞以制造業享譽世界,工業對東莞經濟和產業的支撐作用才是最主要的。”張映強如是解釋。

作為制造業大市,工業經濟發達、鎮域經濟繁榮,是東莞非常鮮明的城市特色。但同時,大量制造業人口湧入東莞,加上勞動力密集、成本低等特點,導致東莞城鎮建設面貌不佳,鎮街公共服務資源處於散亂佈局狀態。而更深層次的問題在於,工業化進程的快速推進令東莞土地開發強度偏高,大量舊廠房和物業占據瞭土地資源。“工業地產”的理念正好對上述傷疤進行修復。

升級產業

不過,雖然“三舊”改造的導向已十分明確,但支撐工業地產的東莞產業規劃並未出臺,討論多年的區劃調整也未明朗,因此不少業內人士質疑,如果“三舊”改造還是在獨立的地塊上做文章,開發會過於分散,並可能導致重復浪費,無法形成集群效應,重走30年前的老路。

東莞市的相關高層也曾表示,要明確各產業集聚區的發展定位和主導產業,使彼此之間各有特色、優勢互補,防止產業同構和惡性競爭。各鎮街、園區引進項目要各有分工,從自身的主導產業出發,論證項目。

事實上,東莞“三舊”改造的產業定位模糊曾在相當長的一段時間裡影響著東莞的發展,一窩蜂似的上馬房地產項目,便是對產業指導定位模糊的一個強有力的證明。

但目前,這種現狀或許很快將得到改變,無論是企業還是政府,都清楚地看到瞭“三舊”改造中的這一問題。

張映強也透露,東莞相關部門制定的產業規劃今年年底就將完成,等東莞的產業規劃等出臺後,“三舊”改造的專項規劃將會同城市規劃、產業規劃和土地利用總體規劃有更好的融合。

中山大學嶺南學院財政稅務系主任林江認為,《意見》對制造業和產業項目的扶持力度更大,補貼增多,無疑是很大的突破。

“但是,政府還應該把步子邁得更大一點,考慮得更長遠,應該台北靜電油煙機出租鼓勵土地入股,以及應鼓勵村集體推動企業的轉型升級,形成良性循環。”林江認為,“三舊”改造的新理念有利於引入創新型企業和大企業,有助於村民就業和引入外來人才,對於村集體經濟有很大的促進作用,但是目前很多細則還沒出來,東莞的相關政府部門也需要統籌考慮,怎樣為東莞的“三舊”改造提供更多的細節支撐。

另有一位不願具名的專業人士認為,東莞的“三舊”改造引入工業地產的概念,是對工業化時期快速形成的、以舊廠房為主的舊工業文明的價值進行重新發掘和利用,工業用地的改造就是要有以制造業為核心的產業發展。

“但要解決工業化進程中遺留下來的問題,以及釋放大量舊廠房和物業上的土地資源,仍需一個相當漫長的過程。”該位不願具名專業人士表示,這需要一系列透明、規范的配套政策、法規進行支持,其中對改造流程的規范、拆遷費用的發放及補償,對相關風險的評估等,都需要有一個明確、清晰的標準來指引企業參與。

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